東京都で大規模修繕、屋上防水、防水工事、外壁補修、塗装、修繕、ビビ割れの事ならエーコー総建株式会社

大規模修繕工事とは、年数の経過により起こる建物の劣化を防ぐために定期的に必要となる大規模な工事のことです。ビルはもちろん、マンションやアパートも、大規模修繕工事を行う必要があります。「私の建物は大規模じゃないから」と思われる方もいらっしゃるかと思いますが、あなたにとって数年に一度の大工事、それが大規模修繕工事です。

マンションやアパートは、建築基準法に基づく建築や適正な工事が行われていれば最低限の防水性や耐水性は担保されているものの、年数が経過するごとにどうしても経年劣化が進んでしまうものです。経年劣化は突然に起こるものではなく、建物が完成した瞬間から劣化は進んでいきます。少しずつ進行していく防水層の劣化、外壁の傷みや汚れなどは毎日見ていると気づきにくいものです。「何かが起こってから」ではなく「何かが起こる前」に計画的な修繕工事を行うことになるのです。

分譲マンションでは、建物の老朽化による重大な不具合が発生しないよう、管理組合が主体となって長期修繕計画に基づいた計画修繕を行います。東京に限らず、全国的に建築基準法の一部が改正されたことにより、近年は定期報告制度の調査や検査基準が厳格化しました。そのため、建物の竣工および改修から10年を経過している場合には、3年以内に外壁の全面打診調査が必要となります。ここから計算し、大規模修繕工事を12年ほどの周期で行うことがほとんどです。

当然ながら、マンションやアパートの劣化状況は年数だけでなく、建物の構造や日常の管理状態、そして立地条件などによっても大きく左右されます。東京でも、海に近い地域や山の手側などで気候が違うため、場所によって環境が異なります。建物の劣化具合もそれぞれ異なるので、一般的に12年ほどで大規模修繕工事を行うことが多いからといって、それだけで工事時期を決めることは難しいでしょう。

東京でも、マンション・アパートの劣化、傷み状況を正確に把握し、大規模修繕工事の時期を見極めることが重要です。

マンションやアパートの大規模修繕工事では、外壁修繕工事や防水工事だけでなく、共用部の修繕も実施します。実際にどのようなことをするのか、修繕箇所ごとに具体的に見ていきましょう。

建物診断

まずは、大規模修繕工事に備え、建物全体の劣化具合を調査します。大規模修繕工事を行わずにそのままにしておくとどのようなトラブルが起こるかを見極め、修繕が必要な部分を診断します。コスト面や工期についても検討します。

外壁修繕工事

建物の外壁を修繕する工事です。代表的な劣化として挙げられるのは壁面のひび割れでしょう。発生の原因や幅や長さによって修繕のやり方、工法が変わります。放置をすればその隙間に水が浸入して長さや広さを増し、やがては内部の鉄筋を錆させたりします。ひび割れが内側まで貫通すれば、雨漏りになります。タイルの壁面であれば、剥離や落下を助長することになります。

シーリング工事

新築後、初めて起こる雨漏りのおよそ9割が壁面からと言われています。コンクリートの建物の場合、サッシや扉の周りに緩衝材としてゴム状の素材が充填されています。一般的にはコーキングなどと呼ばれる素材です。ビルやマンションに使われる素材はコンクリートばかりではなくアルミや鉄、ステンレスといった多様な素材が用いられています。これらの素材は暑さ寒さで膨張・収縮を繰り返します。もしもこのゴム状のシーリングがなかったとしたら、すぐに隙間が発生して雨水が浸入してくることになるでしょう。このシーリング材を長持ちさせるためには、既存の材料をすべて除去することが不可欠で、これを怠れば、1年2年で劣化してしまうことになります。撤去・打ち換えが必ず必要ですし、材料選びを間違えるとその後のメンテナンスに大きな影響を与えかねない重要な工事です。

鉄部塗装

ビルやマンションを問わず存在する手摺や階段、防火扉や玄関扉。安価で強く、耐火性も備えた建築素材の王者ですが、唯一の弱点は錆びることです。放置しておけば、強度が著しく低下し、破損や落下を助長し人命をあやめる事故すら発生しています。メンテナンスのコツは、錆が増える前に定期的に実施することです。鉄骨階段や玄関扉、エレベーター扉など鉄部の場所により劣化の程度も様々です。錆が発生していないかよく観察し、手で触れて白い粉が手につくころには鉄部塗装の計画が必要です。

外壁塗装

ひび割れなどの劣化部分を補修した後で、耐久性や美観を向上させる目的があります。近年では新たな塗料として、耐久性はもちろんのこと耐汚染性、遮熱性を付加したり、防水性能を持った塗料を使用して、外壁に付加価値を見出すことも可能になっています。

防水工事

雨漏りといった水に関するトラブルは、建物の劣化に大きく影響するどころか居住者の資産を汚すことで、トラブルに巻き込まれることにもなりかねません。雨や紫外線の影響を受ける屋上や屋根、下に部屋のあるバルコニーなどには新築時の防水層があります。これを劣化させないために、大規模修繕工事の一環として定期的な防水工事を実施します。様々な工法が存在し、劣化の進み具合や状態に応じて、材料の特性を生かした工法で修繕を行います。

外構

マンションやアパート内の道路や歩道、駐車場、外灯など建物のまわりにある部分の工事を実施します。経年劣化による補修はもちろん、用途変更やグレードアップなどを行う場合もあります。古い建物では、照明器具のLED化も実施することをおすすめします。

建具工事

窓や玄関扉、建具の工事を行うことで、建物のグレードアップが可能です。古いマンションでは、サッシや玄関ドアに気密性を増す工事に対して国や行政からの助成金を受けることができます。玄関扉も最新のマンションと同等の防犯性や利便性を兼ねそなえた扉への交換が可能です。

共用部床工事（廊下、エレベータホール、階段等）

多くの人が行き来する床では、素材の摩耗を中心とした劣化や剥離などが顕著になってきます。歩行の量や雨がかかる場所、紫外線のあたる場所など劣化の進み具合は様々ですから、劣化状況に即したメンテナンスを行うとともに、利用状況に応じたバージョンアップまで行う場合もあります。

平成20年4月の建築基準法の改正により、12年程度で大規模修繕工事を行うことが一般的です。また、タイル貼り・モルタル仕上げの建物では外壁落下による事故防止の観点から、建物を竣工・改修して10年が経過している場合、そこから3年以内に外壁の全面打診調査をすることが義務付けられています。

外壁の正確な調査のためには、建物全体に足場を組む必要があり、多額の費用もかかるため、外壁の調査のタイミングに合わせて大規模修繕工事のすべてを行うケースが少なくありません。一度に済ませたほうがコスト削減となるうえ、住民への負担も軽くなるためです。

しかし、ビルやマンションの劣化具合や構造、立地条件、管理状態などによって行っていくため、劣化に気付いた場合には、それより前に修繕が必要となることもあるでしょう。屋上部の破損やひび割れ、膨れ、外壁のチョーキング現象、躯体のひび割れや浮き、塗装（外壁・バルコニー・廊下など）の状態、ALC外壁やサッシ、建具のシーリング状態、タイルの剥がれなどに気付いた場合には、大規模修繕工事を検討するタイミングです。

目に見える部分に異常がない場合でも、内部ではどんどん劣化が進んでいることもあります。一見特に問題がなさそうでも、12年程度の大規模修繕工事を行う時期になったら、一度プロに確認してもらうとよいでしょう。また、異常に気付いた際には、大規模修繕工事を行う時期より前であっても、すぐにプロに修繕を依頼することをおすすめします。

マンションの場合には、住人が生活しながらの大規模修繕工事ができるかどうか不安に感じるかもしれません。オフィスビルであればそこで生活している人はいませんが、マンションやアパートとなると、そこで生活をしながら長期的に大規模修繕工事が進められるため、不安に感じられることもあるでしょう。そのため、マンションの大規模修繕工事では、効率的に進むこと以上に、住人の日常生活への配慮、そして安全が欠かせません。

大規模修繕工事中は、日照現象や騒音など住みづらいと感じさせてしまう制約が発生してしまいます。そのほかにも、乾かしていた洗濯物が汚れたり、植木鉢が倒れたりするなどのトラブルも起こりやすくなるので注意が必要です。1ヶ月ほどで終わるのであれば、多少我慢すればなんとか耐えてもらえると思うかもしれませんが、建物の規模によって、大規模修繕工事は3ヶ月から半年ほどかかることもあります。なるべくトラブルのないよう、快適に過ごしてもらえるようにすることが必要となるでしょう。

そのためにも、大規模修繕工事の日程も重要になってきます。室外機の取り換えは夏場や冬場を避けること、お盆や年末年始など来客が多く、家族でゆっくりと過ごしたい時期には足場の設置を避けるなどの配慮も欲しいところです。

また、外壁の塗装や手すり、ドアといった鉄部への防錆塗装の際には、臭いも発生します。いつもと異なる臭いがする中で生活することは、負担を強いることにもなってしまいかねません。さらに、玄関ドアの塗装については、住人の在宅対応も必要です。専用スペースの場合には立ち入りを控えてもらうほか、塗料が渇くまで触れない、開放しておくなど周知やアナウンスも必要です。

住人の方の協力を得ることももちろん大切ではありますが、何よりも重要なのは、マンションやアパートに関わる方の安全です。大規模修繕工事中も、住民が安心して暮らせる配慮のできる専門業者を選定するとよいでしょう。