東京都で大規模修繕、屋上防水、防水工事、外壁補修、塗装、修繕、ビビ割れの事ならエーコー総建株式会社

マンションの大規模修繕工事では、「どの会社に工事を任せるか」だけでなく「どの発注方式を選ぶか」によって、工事の品質や費用、トラブルの発生リスクが大きく変わります。

なかでも近年、多くの管理組合が採用しているのが「設計監理方式」です。

一方で、

「設計監理方式なら安心」

「第三者が入れば失敗しない」

といったイメージだけで大規模修繕の際に設計監理方式を導入してしまい、思わぬトラブルに発展するケースも少なくありません。

この記事では、国土交通省の考え方や実際の事例を踏まえながら、

• 設計監理方式とは何か
• 責任施工方式との違い
• 設計監理方式のメリット・デメリット
• 失敗しやすいポイントと対策

 

を、分かりやすく解説します。

合わせて、東京のマンションの大規模修繕を手掛けて50年の私どもエーコー総建に関してもご紹介しています！

マンションのオーナー様で修繕を行いたいけど知識がない、どうせやるならしっかりとした設計監理方式の下でやりたいという方はぜひ最後までご覧くださいね。

大規模修繕工事の「発注方式」とは？

最初に、「そもそも大規模修繕工事に発注方式があるなんて知らなかった！！」という方も多いかと思いますので、大規模修繕工事の「発注方式」についてご説明します。

ビルやマンションにおける大規模修繕工事では、工事の進め方によって発注方式が大きく2つに分かれます。

●責任施工方式

●設計監理方式

この違いを理解することが、失敗しない大規模修繕の第一歩です。

 

 

責任施工方式とは？特徴と基本的な考え方

まず、責任施工方式とは管理組合が施工会社と直接契約し、調査・設計・施工・工事管理までを一社に任せる方式です。

「設計施工一括方式」と呼ばれることもあります。

責任施工方式の大きな特徴としては、窓口が施工会社1社に一本化されることです。

これにより、調査から施工までの流れがシンプルになり、準備期間を短縮しやすくなります。

また、管理組合の負担が比較的少なくなるため、大規模修繕の計画期間を短縮したい、スピード感を重視したい場合に選ばれることが多い方式です。

一方で、設計と施工を同じ会社が担うため、第三者による客観的なチェックが入りにくいという側面もあります。

一括でまとめるということは、その中身が見えにくくなるということでもあります。

段階ごとの話し合いの場やチェック管理の仕方については、オーナー様や管理組合で事前によく考えておくことが大切です。また、組合員の中には建築に明るい人もきっといるはずです。理事会だけで進めるのではなく、そのような人たちも幅広く巻き込み組合自体が見識を高めて行く必要もあります。管理会社の担当者や技術職の方に協力をお願いすることも有効な手段です。

 

 

設計監理方式とは？大規模修繕で選ばれる理由

 

次に、設計監理方式とは、施工会社とは別に設計事務所やコンサルタント（第三者）と契約し、設計と工事監理を任せる方式です。

これにより、管理組合と設計管理を担当する設計事務所・管理組合と工事を担当する施工会社という 2つの契約関係が生まれます。

多くの管理組合が設計監理方式を選ぶ理由は、「組合側の立場で工事をチェックしてもらえる」点にあります。

設計内容と施工内容が一致しているか適宜確認できることで、手抜き工事や過剰工事を防ぎやすくなります。

また、専門的な判断を第三者に任せられるという安心感も選ばれる理由の一つと言えます。

初めて大規模修繕を行う管理組合にとって、心理的な安心感が大きい方式と言えるでしょう。

 

設計監理方式のメリット

 

設計監理方式のメリットは次の3つです。

①工事品質を確保しやすい

②見積内容を精査できる

③トラブル防止につながる

 

詳しく解説します。

① 工事品質を確保しやすい

設計監理方式では、設計者が工事を監理するため、設計通りに施工されているかを専門家の目で確認できます。

プロ目線での品質管理ができることは大きなメリットと言えるでしょう。

② 見積内容を精査できる

 

設計監理方式なら、工事項目の過不足や、単価や数量に妥当性があるかなど、管理組合だけでは判断が難しい部分をサポートしてもらえます。

見積もり内容を専門家が精査してくれるので安心して施工内容を確定することが出来ます。

 

③ トラブル防止につながる

設計段階から専門家が関与することで、後々のクレームや認識違いを防ぎやすくなります。

大きな金額が動き、たくさんの人が関わる大規模修繕において、トラブル防止は大きなポイントです。

 

 

設計監理方式のデメリットと注意点

 

設計監理方式のデメリットは次の3つです。

①費用が増える

②手続きが複雑になりやすい

③コンサルタント選定を誤ると逆効果

 

詳しく解説します。

① 費用が増える

設計監理方式では、設計・監理費用が別途発生します。

一見すると、「責任施工方式より高くなる」と感じやすい点はデメリットと言えるでしょう。

ですが、その費用は先に挙げたメリットを担保するもの、安心を買う必要経費だと考えることが出来るなら、費用についてはデメリットではなくなるでしょう。

② 手続きが複雑になりやすい

設計監理方式では、コンサルタントや施工会社の選定、契約関係の整理など、管理組合の負担が増える側面もあります。

オーナー様や管理組合が忙しい方々で構成されている場合、選定や確認の時間が確保できず、大規模修繕の時期が延びてしまう…などということも考えられます。

オーナー様や管理組合の方々の状況に合わせて、しっかりと関われる・関わりたいなら設計監理方式、できるだけおまかせしたいなら責任施工方式など、適切な施工方式を選ぶことが大切です。

③ コンサルタント選定を誤ると逆効果

設計監理方式では、コンサルタントの選定が非常に重要になってきます。

国土交通省も、一部の不適切なコンサルタントによる問題について警鐘を鳴らしています。

不適切なコンサルタントによる、特定業者との癒着・不必要な工事項目の追加・工事費の不透明化などは、オーナー様や住民の皆様にとって不利益になるだけではなく、建物自体も適切な修繕がなされずダメージが大きくなってしまいます。

設計監理方式を選んだだけで安心できるわけではなく、その先のコンサルタントや内容の確認はしっかりと行わなければいけないことを意識しておきましょう。

 

大規模修繕における設計監理方式と責任施工方式の違いや、そのメリットデメリットはわかったけれど、やはり難しいことが多いので信頼できる誰かに相談したいというオーナー様もいらっしゃるでしょう。

そんな時はプロに聞くのが一番です！

ぜひ私どもエーコー総建株式会社に一度ご相談ください。

マンションやビルを建てるのではなく「修繕する」ことに特化したエキスパートたちが、オーナー様のお悩みに寄り添います。

 

「設計監理方式＝安心」と思ってはいけない理由

ここまで、正しく運用された設計監理方式では安心であるというお話をしてきましたが、実際の現場では設計監理方式を採用していてもトラブルが発生しています。

設計監理方式でよくある失敗例

• コンサルタントの実績や体制を十分に確認していない
• 管理組合が判断を丸投げしてしまう
• 監理内容が形骸化している

設計監理方式は万能ではなく、使い方が重要です。

メリット・デメリットをもう一度よく考えて、オーナー様や管理組合の皆様が納得して最大限協力できる方法を選択するのが良いでしょう。

設計監理方式を成功させるためのポイント

 

一歩間違えると大きな損害が発生してしまう設計監理方式を成功させるために以下のポイントを押さえておきましょう。

① コンサルタント選定を慎重に行う

まず重要なのがコンサルタントの選定です。

大規模修繕の実績が豊富か、特定業者との関係性はないか、説明が分かりやすいかなど、価格だけで判断せず、中立性と専門性を重視しましょう。

② 発注方式・見積方法を工夫する

実際の施工会社の選定も大切です。

競争入札・プロポーザル方式・見積もり合わせなど、建物や組合の状況に合った方法を選ぶことが重要です。

③オーナー・管理組合も主体的に関わる

設計監理方式は第三者の目線が入ることがメリットではありますが、専門家に任せきりにしないことが大切です。

オーナー様や管理組合の皆様が疑問点は都度確認する姿勢が、結果的にトラブル防止につながります。

責任施工方式と設計監理方式、どちらを選ぶべき？

それでは結局「責任施工方式」と「設計監理方式」はどちらを選ぶべきでしょうか。

この2つの方式はどちらが優れている、という単純な話ではありません。

設計監理方式が向いているケース

• 金額よりも品質を最優先したい
• 工事規模が大きい
• 高齢者世帯が多いなど情報収集力に乏しい

責任施工方式が向いているケース

• 信頼できる施工会社がある（工事実績・財務情報など）
• 工事内容が比較的シンプル（特殊な工事が必要ではない場合など）
• トータルコストを抑えたい

大きく条件をまとめるとこのようになります。

どちらの方式にするか、マンションの状況に応じた選択が重要です。

 

建物の修繕でお悩みならエーコー総建株式会社へ

大規模修繕は、マンションの資産価値と住環境を左右する重要な工事です。

発注方式の特徴を正しく理解し、自分たちのマンションに合った進め方を選びましょう。

 

どちらの方式が良いか、どのように任せたらよいのか悩んだ時には、経験の多いプロに任せるのが一番です。

建物の修繕をお考えの際には、ぜひ私どもエーコー総建株式会社にご相談ください。

マンション・ビルの修繕工事のみをやり続けて50年、経験と実績に裏付けされた確かな技術でオーナー様のお悩みを解決します。

お客様のご予算やご要望に合わせて契約からお引き渡しまで自社一括で行いますので、まずはお気軽にお問い合わせください。