東京都で大規模修繕、屋上防水、防水工事、外壁補修、塗装、修繕、ビビ割れの事ならエーコー総建株式会社

「マンションって一度建てたらどれくらいもつのだろう？」

マンションオーナー様にとってこの疑問はとても重要ですよね。

マンションを建ててからの耐用年数はマンションに入居される方にとっても選択する際の理由の一つになります。

この記事では、マンションの耐用年数について、耐用年数が過ぎた場合の対応、マンションの耐用年数や寿命に関係する要素などについて解説します。

合わせて、東京のマンションの大規模修繕を手掛けて50年の私どもエーコー総建に関してもご紹介しています！

マンションのオーナー様でよりよくマンションの寿命を延ばしたいとお考えの方はぜひ最後までご覧くださいね。

 

マンションの耐用年数とは？

マンションの耐用年数とは、端的に言えばマンションがどのくらい使用可能かという年数を示したものです。

大まかに分けて以下の3つに分類されます。

 

・法定耐用年数…減価償却費として計上できる期間のこと。マンションの場合。鉄筋コンクリート造や鉄骨コンクリート造のため47年とされる。実際の建物の寿命ではない。

・物理的耐用年数…物理的にマンションなどの建物が使用可能な期間のこと。建築技術の発展により、現在建てられている鉄筋コンクリート造の場合は100年を超えるといわれる。

・経済的耐用年数…建物の経済的・資産的な価値が付加される期間のこと。マンションの場合、新築から少しずつ下がり続けて築26年あたりでその資産価値は安定するが、50年を過ぎると再び下がり土地価格のみの価値となることが多い。

 

マンションの耐用年数はどの視点から考えるかで大きく変わりますが、一般的に「耐用年数」という場合は法で定められている法定耐用年数を指すことがほとんどです。

 

マンションの耐用年数が過ぎたらどうする？

それでは耐用年数を過ぎた場合、マンションは寿命を迎え、住めなくなってしまうのでしょうか。

ここからは耐用年数が過ぎたマンションに対してとることができる方法について解説します。

 

・修繕工事をする

・寿命を参考に建て替えをする

・売却する

 

耐用年数が迫ってくる前に、ぜひ参考にしてください。

1．修繕工事をする

一つ目はマンションに対して修繕工事を行い、利用し続ける方法です。

マンションの耐用年数は先の章で触れたとおり、法的には47年ですが建物の物理的な寿命自体はそれ以上に長いので、適切な修繕を行えば安全に住み続けられる可能性が高いです。

そのために必要なのが定期的な「大規模修繕」です。

マンションの管理組合で作成される「長期修繕計画」を元に、しっかりとその時の状態に合わせて外壁塗装・サッシやドアの取り換え・給排水管の刷新などの修繕を行いましょう。

2．寿命を参考に建て替えをする

二つ目は今あるマンションを解体し建て替える方法です。

法的な耐用年数を過ぎると資産価値が下がるおそれがあるため、建て替えを検討するタイミングとしては良いでしょう。

ですが日本においてはマンションの建て替え事例はそれほど多くありません。（参考：国土交通省「マンション建て替えの実施状況」

理由としては「建て替え後も住み続けたい場合に現在の居住者が建て替え費用を多く負担しなければいけない」ことが挙げられます。

また、居住者の5分の4以上が賛成しなければ建て替えを行えないということもあり、現状ではこの方法は難しいでしょう。

今後の法整備や要件の変更によっては建て替えがしやすくなり、負担が少なく行えるようになるかもしれません。

3．売却する

三つめは耐用年数を過ぎる前に、大手デベロッパーなどに売却を検討することです。

この場合「建物ごと売却する」「建物は解体して土地だけ売却する」の二つの方法をとることができます。

居住者の数が多い場合は取り壊しはなかなか難しいかもしれませんが、売却時に得た利益を居住者で分けて引っ越し費用や次の住居の資金にしてもらうことで納得していただくことが多いです。

 

現在の居住者がいる状態で、建て替えや売却の手段をとるのはなかなか難しいでしょう。

そのため、マンションの耐用年数が過ぎる前に定期的な大規模修繕をして長く住んでもらえるよう環境を整える方法が一番リスクが少ないといえます。

大規模修繕工事をお考えのマンションオーナー様がいらっしゃいましたら、ぜひ私どもエーコー総建株式会社に一度ご相談ください。

マンションやビルを建てるのではなく「修繕する」ことに特化したエキスパートたちが、オーナー様のお悩みに寄り添います。

マンションの耐用年数や寿命を決める要素

法定耐用年数はあくまで会計上で処理するために設定された年数です。

では実際にマンションの耐用年数や寿命を決める要素はどこにあるのでしょう。

押さえるべきポイントは以下の4つの状況です。

1．管理／修繕状況

マンションは管理状況が良ければ耐用年数を伸ばすことができます。

経年劣化や小さな問題を早めに修繕して対処することで建物自体を深刻なダメージから守ることができ、寿命を延ばすことができるでしょう。

「なにか」が起こってからではなく、定期的な大規模修繕で外壁の塗り替えや屋上の防水処理を行ったり、給排水管やガス管、電気設備などインフラに関わる箇所のチェックを怠らないことが大切です。

2．耐震性の状況

地震大国である日本においては、マンションの耐震状況も寿命を決める大きな要素になります。

現在の「新耐震基準」に準じた耐震性があれば、震度6強～7の地震発生の際にも倒壊の可能性が低いため、対応年数を伸ばせる可能性が大きく上がるでしょう。

旧耐震基準のままの場合は早急に耐震化工事を行うなどして対応することが大切です。

また、これからマンションを建てようと検討されている場合は制振構造や免震構造を採用するのがおすすめです。

 

3．造りや建材の状況

マンションは建材や構造により、その耐用年数が変わります。

主な構造の分類は以下の通りです。

 

造り	素材	耐用年数	建物の寿命（目安）
S造	鉄骨	34年	60～70年
RC造	鉄筋コンクリート	47年	100年
SRC造	鉄骨・鉄筋コンクリート	47年	120年

 

これからマンションを建てようと思われる場合には造りや建材も考慮して考えると良いでしょう。

4．立地状況

マンションは立地環境によっても耐用年数が変化します。

例えば、海沿いの建物であれば塩分を含んだ潮風や飛んでくる波しぶきの影響でコンクリートや金属部分の腐食が進み、寿命が短くなる恐れがあります。

また、台風が多く来る・土砂災害の恐れがあるなどの気象災害の多い地域は建物にダメージを受けやすいためこちらも注意が必要です。

立地状況での負荷はありますが、定期的に適切な修繕を行うことで問題なく運用することができます。

立地環境が気になる場合はこまめなプロによる建物調査を取り入れると安心です。

 

マンションの耐用年数を過ぎたら寿命に注意するべき

マンションの耐用年数は基本的には寿命とは違うものですが、それでも耐用年数が過ぎたら建物の傷み具合と今後の運用について特に注意が必要です。

その理由は以下の通りです。

1．資産価値が下がる

マンションの定期的な修繕を行っていても、その耐用年数が伸びるわけではありません。

耐用年数が過ぎるとマンション自体の資産価値は無いに等しくなります。

ですが、引き続きかかる固定資産税や、劣化に合わせて大きくなる修繕にかかる費用を考えると資産価値がマイナスになってしまう場合もありますので注意しましょう。

2．売却が難しくなる

近年その安さと安定した資産価値から中古マンションの需要は増えています。

ですが、耐用年数が過ぎてしまえば買い手が減り、売却が難しくなるでしょう。

立地の良さ・利便性の高さ・管理や修繕の丁寧さ・共用部分の魅力的な設備など、耐用年数が過ぎていても魅力的な条件があれば買い手がつく可能性はありますが、やはりその後の運用を考えるとなかなか難しいため、耐用年数が過ぎる前にそのマンションを今後どうしていくかを考えることが大切です。

3．修繕積立金・管理費が高くなる

マンションの耐用年数が過ぎるということは建物自体が古くなるということです。

そのため修繕費用も高くなりやすく、居住者の修繕積立金や管理費も高くなってしまいます。

もちろんマンションオーナー様が持ち出す費用も高くなりますので、修繕費用がかさんでくるようになったなと感じたら耐用年数や寿命が来る前にその建物の運用方法を考えるのが良いでしょう。

 

耐用年数を過ぎたマンション修繕はエーコー総建株式会社へご相談ください！

 

耐用年数が過ぎたマンションは「修繕」「建替」「売却」の3つの方法があるとご説明しましたが、居住者がいる場合に一番おすすめな方法は「修繕」です。

マンションの大規模修繕は費用負担も大きく時間のかかるものではありますが、適切なタイミングに行うことでマンションの資産価値を上げ、建物自体延命をすることができます。

居住者の皆様の快適で安全な生活のためにも、定期的な大規模修繕工事は必要です。

私共エーコー総建株式会社では、築60年を経過したビルの改修工事の実績もございます。

大規模修繕工事をお考えの際には、ぜひ私どもエーコー総建株式会社にご相談ください。

マンション・ビルの修繕工事のみをやり続けて50年、経験と実績に裏付けされた確かな技術でオーナー様のお悩みを解決します。

お客様のご予算やご要望に合わせて契約からお引き渡しまで自社一括で行いますので、まずはお気軽にお問い合わせください。

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